11 七月

首次置业者要力争加拿大政府的资助项目

转王红雨

隶属于联邦政府的国营公司,加拿大按揭和住房公司CMHC Canada Mortgage and Housing Corporation617号公布了根据2019年联邦政府财政预算案制定的首次置业资助项目政策细节。从我过去10年的从业经验来看,这个政策就是政府给坐地铁上下班的人,发了一张买车优惠券,没车的人必须争取到,尽早开上属于自己的车。政策内容,操作原则,以及预计的实施效果详解如下,请上车侠认真阅读说明书。

 


01 政策全文

 

首次置业政府资助计划,只适用于首次置业人士,旨在降低首次置业人士的贷款月供。首付款可以低至政策允许的最低值,政府资助的比例是房价的5%10%。家庭收入低于12万的家庭可以申请,贷款总额不超过家庭年收入的4倍。出售房产时,政府将分担或分享损失或收益。资助项目起始时间是201992号,最早交接房产的日期是2019111日。(联邦大选10月出结果,如果改朝换代,此文请阅后即焚。

 

政策细节:

购买二手房政府资助5%购买新房政府资助5%10%,政府资助的款项不计利息。

资助项目本着先到先得的原则,在未来3年里,总计资助金额不超过12.5亿加元。(本次补贴最长有效期3年,如果自由党在2019年联邦大选中像安省自由党干部一样表现出色,这个刺激政策90%的可能性是gone with the wind 了。)

 

    资助款最晚25年后必须归还;售出房产时必须归还,持有房产其间可以随时归还,没有提前还款罚金。归还的资助款金额按照以下原则:

·       如果买价是20万,资助比例5%,即资助款1万元,如果归还时房产市价涨至30万,则归还的金额是30万元的5%,即1.5万元。

·       如果买价是20万,资助比例10%,即资助款2万元,如果归还时房产市价跌至15万,则归还的金额是15万元的10%,即1.5万元。

 

申请资助的资格和要求:

·       加拿大公民,加拿大永久居民,在加拿大持有工作签证的非居民(即使自由党今年落选,也请大家记住,这个党心有多大,非居民只要在加拿大好好上班,也享受这么高逼格的政策啊)

·       年收入低于12万元。收入需要借款银行和CMHC认定。

·       至少一位申请人是首次置业。

首次置业人士的定义和标准:

·       以前没有买过房子

·       (以前买过房子)现在离婚

·       本人或配偶过去4年不拥有房产

·       “过去4年”是指从4年前的11号开始,到买房前的31天为止。如果2015331日买了房子,那么“4年”的意思是2015年的11日到2019年的228日。如果2013年卖掉房子,2018年才符合“4年”规定;如果2014年卖掉房产,2019年才符合“4年”规定。(你四年没有自己的房子住,政府都捉急)

按揭贷款细节:

·       总借款金额不超过年收入的4倍。总借款金额包括按揭贷款本金和政府资助金额。

·       违约保险的保费不计人总借款金额。

·       政府资助款作为“次级按揭/second mortgage”抵押,但无需还本付息,最长期限25年。

·       资助款具有产权性质,一次性还清,政府分担或分享房价下跌的损失或上涨的利润。

       按揭贷款必须是在违约保险项下吗?

·       按揭贷款必须是在贷款违约保险项下,按揭贷款金额必须高于房价的80%。保费根据首付多少决定。

·       保费须按照各省要求交纳消费税。

        首付有哪些要求

·       50万以下房产,首付最低5%,房价超出50万部分首付最低10%

·       传统的首付款来源是借款人的自有资金,包括:

1.    储蓄

2.    注册退休金投资

3.    亲属的赠与

4.    注意:信用额度项下的取款,不能作为首付

 

对房产有何要求:

14单元的民用房产,包括二手房,新房,移动房屋,房产必须在加拿大,适合全年居住的房产。

 

资助款项的还款

    首次置业接受资助的房产买家,25年后必须还款,或者在出售房产后必须还款。房主可以在任何持有房产期间全部付清,没有提前还款违约金。接受5%10%)资助的房主,在还款时需要归还的金额是还款时房价的5%10%)。还款金额按照还款当时的公平市价X当初接受资助的比例。

 

举例说明

Anita 想要买40万元的新房,按照上述资助计划,可以获得10%房价的资助,即,4万元。首付款最低5%,即,2万元。按揭贷款每月还款可以节省228元,或全年节省2736元。

John 年收入$83125,想买35万元的新房,最低首付5%,即,1.75万元,获得资助10%,即,3.5万元。按揭贷款可以每月节省200元,或每年节省2401元。

 

02 政策背景

 

联邦政府通过金融机构监管当局OSIF,于201811日开始要求银行执行比以往更严格的按揭贷款压力测试以来,使很多首次置业买家难以符合银行新的房贷审批标准。联邦政府在面对要求放松贷款标准的压力下,并没有改变初衷,仅仅是通过资助首次置业者的方式,给现行房贷政策打了一个补丁。通过上面的政策内容可以发现,这是一块小补丁,适用的人群范围非常窄。不仅要求是首次置业,而且对收入、首付和房价都有限制。加拿大每年的房产交易中,首次置业人数的比例在40-45%之间,绝对是房产买家的中坚力量。根据Genworth Canada 最近的研究结果,2019年首次置业者当中,51%的人表示如果首付不足会推迟买房,32%的人表示用最低首付去买房,15%的人表示首付不足就找更便宜的房子。政府给的这块补丁,补的是首付不足,可以说虽然补丁不大,但补的地方是对的。

 

代表联邦政府出来打补丁的,不是金融监管当局OFSI,而是加拿大按揭和住房公司CMHC,原因是CMHC有钱,可以补助首次置业者。本次资助计划总金额12.5亿,分三年发放。这笔钱并不是纳税人支付,而是CMHC。根据CMHC的年报,2018年这家国企向联邦政府的分红就高达41亿。因此坊间流传的,会增加纳税人负担的说法是不对的。CMHC有两个主要职能,一是承保首付低于20%的高比例房贷的保险,并收取保费;二是将银行的房贷资产打包成债券销售给投资者,收取承销费。很多非银行金融机构,将首付高于20%的房贷也主动去CMHC投保,这种做法被称为portfolio insurance目的就是日后在房贷二级市场上将房贷资产作资产证券化。在房贷一级市场上,CMHC收保费,在二级市场上收承销费,特别是垄断了二级市场,因此盈利能力绝对是加拿大盈利能力最强的国企。

 


CMHC 是二战之后成了的,帮助加拿大人买房置业的国营企业,基本上等于美国两房的角色。帮助的是加拿大人和在加拿大有工作签证的外国人置业。按照商业银行法,首付低于20%的房贷,商业银行必须投保贷款违约保险,商业银行会把保费转嫁个借款人。CMHC接受投保的申请,只适用于有加拿大收入,首付不足的借款人;首付充足,没有收入的人,不给投保。


 


03 政策内容的延伸解读

 

(一)  正确计算最高房价

    利用这个政策,到底能买多少钱的房子,是一道算术题,但很多人算得不对。我们按照政策要求推演一下。买家必须贷款金额高于房价的80%,所以最低贷款比例是房价的81%,即,最高首付比例19%。年收入不超过12万,且最大贷款金额不超过收入的4倍。最大房价的公式是:年收入X4+19%房价+5%10%房价的补助=最高房价。

二手房最多补助5%,二手房最高房价=12X4+19%房价+5%房价=48÷0.76=631578。或,二手房最高房价=年收入X4 ÷ 0.76

新房补助10%,新房最高房价=12X4+19%房价+10%房价=48÷0.71=676056元。或,新房最高房价=年收入X4÷0.71

 

(二)  非居民,有工作签证,可以享受这个政策。

非居民可以享受这个政策,但是无论房价是否低于50万,非居民首付最低比例是10%,不是5%。只有居民或公民首付最低是5%。非居民,必须有工签,在加拿大有收入。

 

(三)  受惠者需承保房贷违约保险,保险费冲减了受益的程度。

因为政策面向的是必须购买房贷违约保险的买家,所以可以说所有享用资助的首次置业者都必须付出保费的代价。保费是多少呢?费率如下:首付低于10%高于5%,保费费率4%;首付低于15%高于10%,保费费率3.1%;首付低于20%高于15%,保费费率2.8%;首付低于20%高于15%,保费费率2.4%

房价是50万,如果借款人可以首付达到10%,新房政府资助10%,那么房贷金额就是40万,保费率3.1%,保费金额12,400元,总的贷款金额是412400元。如果自己有20%首付,贷款金额就是40万元,政府资助的5万元善款中通过保费的形式有退回去了1.24万,政府实际上只是资助了7.52%。注意:虽然实际资助的善款比例被打折了,如果卖房或25年后归还这笔钱的时候,还是要按照名义比例,而不是实际比例归还。

房价是50万,如果借款人可以首付达到15%,二手房政府资助5%,那么房贷金额就是40万,保费率2.8%,保费金额11,200元,总的贷款金额是411200元。如果自己有20%首付,贷款金额就是40万元,政府资助的2.5万元善款中通过保费的形式有退回去了1.12万,政府实际上只赞助了房价的2.76%

 

(四)  是帮助首次置业者“早买”政策,所以要志在必得

 

从上面的内容和分析来看,政府的补贴并不能让符合条件的买家占很大便宜,但对于首付不足,但迫切需要买房的家庭来说,绝对是个福音。房价5%10%,对于普通工薪阶层来说,帮助是非常大的。从我们计算的,最高房价的理论值来看,65万以下的房产在多伦多和温哥华属于低端房产,属于首次置业者上车的最低票价,这一价格区间正好与地产投资者最中意的房价重合。政府的资助政策,对低端房产价格来说是强力推手,帮助多伦多和温哥华提高入门级房产的价格。如果首次置业人士不抓紧未来3年的政策时机(如果当前的执政党在2019年大选中挂了,这个政策的寿命可能就2个月。长点儿心,且行且珍惜吧),恐怕能买得起的房价,要再上一层楼了。买自住房,只有一个时机——早买。以前,首次置业者在首付低于20%的时候,不情愿付保费,现在好了,政府补贴款不仅高于保费,还能有结余。50万以下的房产,首付5%即可,所以2.5万首付买套50万的房子,已经没有任何借口不买了,除了收入不够高这个理由。

 


早买,才能躺赢。政府为了大选也拼了,5%首付买房,还给补贴,全世界打听打听,有这么着急、盼着、帮着你买房儿的政府吗?赶紧吧。