9 四月

签了买房合同后,在拿到钥匙前,你还需要交多少钱?

进入四月,春暖花开,一别前几天的料峭春寒,今天的温度高达17度!

伴随温暖春风而来的是房地产市场的交易热情,很多盘算着要买房卖房的朋友们都开始纷纷行动了。


首当其冲的是各个地区低于100-150万的低价房,抢OFFER开始成为常态,房子地段好、地块大、内部保养好或是好学区的房子又开始变成众星捧月的佼佼者。

谈妥OFFER也就是买房合同,在拿到钥匙前,作为买家,还需要准备多少钱呢?这些是几乎每一个买家都会问的问题。

在过去的十年里,回答这个问题也有几百次了,本期我就把特别准备给我自己客户的买房后付款手册好好跟大家分享一下,毕竟很多时候还是要有个心理准备的,也给还未买房的朋友一个预算支配,这样也不至于买房后让自己的财务太紧张。

我们这些费用大致是走一个时间线,由签订合同起开始一直到交房前,方便大家理解。

1、订金(Deposit)

严格意义上,这并不是支出费用,而是你首期的一部分。

这笔费用通常来说是房价的5%,在Offer被接受后的24小时内以MONEY ORDER或者BANK DRAFT的形式支付。这笔钱是交付给挂牌公司的经纪行的TRUST账户的,房子顺利交割后,会由地产行减去双方经济的佣金后,退给卖家。

2、 验房费(HomeInspection)

签订合同后,如果不是FIRMOFFER,就是说你在合同里面如果放了CONDITION的话,第一个面临的费用支出就是验房的费用。

这个费用支出更多出现于独立屋以及半独立屋或者没有管理费的镇屋。

由专业验屋人士将整个房子验查清楚是否有严重的问题,包括:屋顶瓦片、结构、暖炉、中央空调、水压、电源、保暖等问题。根据房屋面积大小收费,由买家自己支付给验房师,整个验房过程大概需要3个小时;结束的时候验房师会出一份详细的报告给买家。

买家会根据验房所验出的问题决定是否与卖家进行交涉,如何解决这些问题,进而是否将这个CONDITION WAIVE掉,让合同变成FIRM OFFER。


3、贷款相关费用(Mortgagefee )

贷款金融机构有可能收取加拿大房产的估价费﹑加拿大房产按揭贷款费及利率调整支出,这些费用各约二、三百元,高额贷款(75%以上)有可能被要求买贷款保险。

如果首付低于20%,便要支付按揭保险金(MortgageInsurance Premium),这个数目可加在按揭上每月一并支付,也有少数财务公司要求申请人在买屋成交时支付;这个费用通常来说是房价的2%-3%左右。

4、土地转让税(Land Transfer Tax或Deed Registration Fee或Tariffor Property Purchases Tax)

这需要在成交时缴付,律师会代为计算,这个费用不可以贷款。

 

多伦多是唯一一个需要同时缴纳省级和市级转让税的城市。

不过首次购房者可以享受到极大的折扣:如果购买的房屋价值在368,000加币以上可以退省级的4000加币的转让税,还有市级的4,475加币转让税。

举个例子,若购买的房屋价格在805,320加币,购房者可以获得16,687的退税款,占房价的2.1%。

而那些不是初次购房的买家则需要在没有折扣的情况下支付更多的转让税,税额大约为25,162加币,占房价的3.1%。

安省LTT税收计算结构如下

$0  –  $ 368,333  首次购房者全额退税(重复买家需要征收房价的0.5%)

$368,334  –  $ 400,0001.5%

$400,000 –  $ 2,000,0002%

$2,000,000 +2.5%

多伦多市级的税收结构和省级的类似,但是房价在250,000加币至400,000加币之间的需要征收1.5%。


5、房屋保险(Property Insurance)

如需要作按揭,银行一定要求新屋主在成交日起,屋主已为房子买了保险才出贷款;独立屋须购买房屋保险,含火险、第三责任险等,城市屋及公寓已含盖在管理费中,只须视个人需要购买财务保险。(加拿大房产的特点之一)

6、律师及过户费(Legal Feesand Disbursements)

购买加拿大房产过程中许多文件都需要地产律师先予审查,并复核屋契,处理有关物业的法律细节。

地价税及公共事务费用(UtilityBill即水费、排污费、学校捐、收垃圾费等)

这些费用之调整帐目,律师会计算并调整买家及卖家负担各项今年相关费用之比率(即成交日起到年底之天数÷365天)。

 

7 、测量纸(Survey)

如前屋主有加建的话,测量纸应该显示出来,证明是得到政府批准的。

如果重新作测量,大概在$2000元起。如没有测量纸,可购买“业权保险”(Title Insurance),大概$350元。


8、首期(Down Payment)

一般加拿大房产首期款是物业成交价的20%-35%.。

购买加拿大房产初次置业者首期款可低至5%。不够该比例时需要支付很高的按揭利率。

另外支付给政府机构CanadaMortgageandHousingCorporation(CMHC)或MortgageInsuranceCompanyofCanada(MICC)担保的保险费(以及申请费﹑法律费)。


9、预缴地税及水电费

如果前屋主预缴全年的地税或电力公司的按金,或者condo的管理费。成交时,律师会计算后,交回给前屋主。

另外,在交房之后,您所面临的费用还会有:

 物业税(PropertyTax)

业主有必要依物业估价每年向市政府交税,多伦多现行税率约为房屋价值1%-1.2%

管理费

城市屋及公寓须每月缴交管理费,这个费用高低是许多买家在购屋时进行房价谈判最应该考量的部分。

杂项开支

不可忽视的费用如搬家费、装潢费、整修费、采购家具费等。另外须自备多少钱,浮动利率好还是固定好,什麽房子适合,如何出价等,都是首购族关心的话题。

好啦!这些林林总总的费用都是交房前你需要提前准备好的,有备无患才能买得从容,住得自在。

春天的大门已经打开,也是时候给自己换一个心仪的家了,希望大家都可以在房地产置业中有所斩获,祝你们好运!q