24 二月

楼花转让有关事宜


楼花转让,英文叫做(Assignment)是我们在房地产交易中经常出现的情况。这原本是开发商给与购买者的一个备用机会,因为公寓楼花交房期较长,原始买主的家庭情况或经济情况可能在收房前发生一些改变,或由于其他的一些原因,导致他们不能最后交接房子,原始买主就可以在收房前将物业转让给另外一个买主,在不改变房屋原始买卖合同细节的情况下完成合法的房屋合同转让。

也就是说,楼花转让并不是转让房子,实际上是转卖购房合同。

01.楼花啥时候能转手?

楼花并不是你想什么时候转手就能转手的。


地产商通常都有一些限制条件。例如,你购买的CONDO有两个CLOSING的日期:Occupancy Closing 和Final Closing。前一个Closing是拿钥匙,后一个Closing是拿产权。

有一些开发商允许只有拿钥匙后才可以转让楼花;也有一些开发商要等他的房子卖掉85%以后,你才可以转手;有的甚至根本不允许原始购房者在拿到产权以前转让楼花。所以买家在买楼花时就必须了解清楚。


如果开发商为了促销,的确给了你权利在任何时候可以转让,在购房合同里面一定会有相应的条款,售楼中心里的销售人员的口头承诺是不具有法律效应的。


02.提前转让与到期转让

提前转让,Assignment


其实,是第一手买家将一份有利可图的买卖合约加价卖给第二手买家,第一手买家在收楼前就可赚得投资收益。第二手买家明知第一手买家赚了他的钱,为什么二手买家还会买呢?因为一手买家已经为第二手买家抢到了他喜欢的楼层/朝向;甚至,从第一手买家那里买比直接从发展商那里买还要便宜,第二手买家也是有利可图的。如果要作Assignment,两个买家要从发展商那里得到许可,也应该得到你的地产经纪(协助议定市场价格)和律师(把关合同文件)的专业服务。


到期转让,Back To Back Closing


也有朋友会一直等到开发商交楼时才完成转让,主要原因是可以按照当时的市值出售,房价比提前转让要贵一些。另外的原因也可能是,部分开发商会在原始的买卖合约中写明不许提前转让。当然,有的发展商也很灵活,有时会在正式合约外与买家签一纸修改条款,许可买家(免费)做一次提前转让/转名手续。所以,买楼花时要让您的地产经纪向发展商问清楚可不可以签修改条款。同一栋楼在不同的发售阶段,开发商做法可以不同。


03.参与楼花转让者的角色须知

转让人,原始买家–Assignor

1、需检查原始的买卖合同,确认开发商是否允许房屋转让。


2、查清限定条款:房屋转让的广告渠道是否有规定或限制,比如说是否可发布在MLS上,还是只能私卖,或内部通过开发商销售。


3、开发商需要转让人(Assignor)和受让人(Assignee)签署开发商的同意书(Consent Form)或转让合同(Assignment Agreement)


4、转让费:一般由转让人(Assignor)支付或者双方协议而定。


5、在转让完成后,受让人一般需要支付:转让人已经支付给开发商的首付款+赚取的差额。


6、文件备齐:转让人需要将原始买卖合同等文件提供给受让人。


7、开发商一般不允许转让人(原始买家)放弃物业,除非转让人找到受让人,并完成全部转让流程。


8、转让人(原始买家)需要支付房屋转让中产生的律师费、开发商同意费、地产经纪佣金以及其他相关费用。

受让人,最终买家–Assignee

1. 请律师仔细阅读检查过原始买卖合同及相关文件,并签署转让协议。


2. 可能需要准备一份贷款预批文件(Mortgage Pre-approval)给开发商来证明受让人可以获得银行贷款。

3. 受转双方需在文件上约定一个日期,支付房屋转让造成的差价。(也可以是我们统称的楼花转让 Closing Day)

4. Assignment 房子通常价格会比新的现房总价低,但前期所需要的资金较多。受让人可以在房子最后交接贷款时按照是转让价格贷款,多余的部分可贴补前期的资金。

5. 在入住(Occupancy)时需付的费用有:A)押金, B)预估的地税,C)预估的Condo管理费用,D)利息,一般来说Assignee 要交给开发商几张远期支票。

6. 在最终交付(Final Closing)时,assignee需要支付给开发商的费用有:

A) 二年内的地税

B) 电,水,煤气表的安装费和接入费(每个表$500-$700)

C) 发展费或城市建设费几千不等,最好能有个Cap.

D) Tarrion 新屋质量保证($600-$1900)

E) 发展商的贷款清算费用(Discharge of builder’s mortgage, 约$200-$300)

F) 发展商处理转让方押金支票的费用(约$250)

G) 2个月的Condo准备金

H) 购买合同规定中的其他需付的费用。

7. Assignee 还需付下面的附加费:

A) 法律相关的费用和支出

B) 土地转让费

C) GST/HST rebate

D) 市政的土地征用费用

8. 在CONDO登记以后,开发商把产权转让到Assignee名下,Assignee需要把余款付给开发商,同时把在转让合同中规定的“欠Assignor 的钱”付给Assignor ,整个过程才算结束。