24 八月

买楼花究竟有哪些额外费用?


和国内买房不同,加拿大的楼花价格并不是最终支付的价钱,开发商会有洋洋洒洒两三页纸,写满各种额外费用(Adjustments),所以买楼花绕不开的一个问题是,除了白纸黑字的合同价格,还有哪些额外收费?大约是多少钱?

第一大类,我经常戏称他们为“固定收费项目”,就是在合同里面明确写了什么情况下要收,收多少钱的项目,大约会有30%的额外收费属于“固定收费项目”。具体又可以分为两类。第一类叫“违约项目”,就是买家做错事以后怎么赔开发商钱,例如支票跳票赔$350,中途要求更改文件赔$500,逼着开发商给你发律师信要赔$950。简单点说,如果你签合同的时候没有违约的打算,这些费用可以忽略。还有一类是小额的行政开支,例如存支票的费用$150,保存定金的费用$250。大部分的买家都不在意“固定收费项目”。

第二大类是万众瞩目的“不确定性费用”,收的是什么看不懂,收多少也不知道。我们分类逐一来看:

第一类:行政性质的收费,就是几乎每一个开发商都收的费用,价格比较透明,例如公寓的大楼管理报告$100左右,新房建筑保险Tarion的费用$1000 左右,Law Society levy (目前是$65加税)。这些费用常年保持稳定,或者只有很小幅度的调整,拿到Final Statement of Adjustments一看就知道合不合理。

第二类:第三方费用,常见的就是水表电表这些的保证金和水表电表接驳入户的费用$300-$400左右。类似的还有两个月的管理费给公寓做起始维修基金,装窗帘的费用等等。

第三类:政府税费,指政府向开发商征收,开发商转嫁给买家的费用。常见的政府税费有以下几种:

1.     增加的政府开发费(Increased Development Charge)

政府需要增加基础设施(例如修路、供水、供电、社区中心、医院等)来服务新建的住宅。这个费用这两年处于暴涨的趋势中,以多伦多地区一室的公寓为例,2018年的政府开发费是$17,644.00, 2019年则为$24,150.00,如果2018年签合同,2019年拿到开工许可证Building Permit(虽然公寓楼不大可能这么快就拿到开工许可),需要交纳的增加的政府开发费为$6,506.00, 两室的公寓2018年的政府开发费是$25,366.00,2019 涨到$36,165.00, 增加的费用为$10,799.00。

2. 教育附加费 (Education Charge)

政府新建学校来服务于新建住宅的居民,多伦多现在的教育附加费大约是$1,700.00左右,每年有几百的涨幅。

3. 规划更改费(Section 37 Levy)

开发商如果想更改设计规划,可以和政府有关部门谈判,以现金或者兴建社区设施等方法来换取政府批准更改规划,近年来为了方便大家理解,很多合同用了更加直接的名字,例如社区艺术、社区雕塑捐献等等。

4. 公园附加费 (Park Levy)

开发商可以选择自己划出一片空地来兴建公园,如果没有多余的地,或者不愿意兴建公园的,可以以交纳现金的方式来替代履行。

5. 排污附加费 (Sewer Impost Charge)

顾名思义就是为了排污而交纳的建设费。旺市的排污附加费是单独的一项费用,在多伦多这个费用就被包含在开发费(development charge)里了。

很多开发商都会做补充合同,来约定各项附加费的封顶价格(Capped Fees),尤其是政府开发费部分。有部分合同约定,在楼花转让后,封顶费的约定失效,按照开发商实际缴费来收取,自住不用担心,但是投资者要特别留意这样的条款。

6. 建设保证金(Security Deposit),只有House才会有,大约$1,500.00左右。新house在建成后,道路和其他公共设施需要一段时间才能正式被市政接管。楼花合同规定交接后买家不得随意改造Grading或者车道(Driveway),如果违规,保证金将用于支付整改费用。如果没有违规,保证金会在交接后一年左右退回。这并不是政府收的钱,只是开发商强制收到履约保证金。

第四大类是“后续收费”,就是交房以后要付的费用。例如租hot water tank,记录水电气读数的smart meter,网络(bulk internet),有时费用会明显高于市场价,例如租金是$69 加税每个月的hot water tank已经不少见了。

尽管近年来,狡猾的开发商律师真的把合同玩出花来,各式各样的、见缝插针的收费,但是万变不离其宗,梳理一下收费还是以上这么几类。大家既不要太紧张这些额外的费用,毕竟无法避免,也要仔细看看这些费用,做好财务预算。

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