22 三月

【Jan地产-置业知识】-为什么多伦多的公寓楼花市场还如此火热?


“楼花”一词最早源自香港,是指尚未竣工的商品房在施工阶段就推向市场销售。预售商品房也称楼花、期楼。如果把开发公司已建成的房屋看成建设完成后的果实,那么开发公司正在建设而未完成的建筑物则可看做这一果实的花。由此进一步引申出买“楼花”、卖“楼花”、炒“楼花”等。一般称卖“楼花”为预售房屋,买“楼花”为预购房屋。在加拿大,参与楼花交易的人移民越来越多,原因是买楼花,交割后自住的人,不仅用昨天的价格买了今天的房子,同时也利用房价不断上涨以及首付款杠杆原理,以小搏大,货真价实地赚到了丰厚现金收入。无论是投资还是自住方面的收益都令参与楼花交易的人受益匪浅,所以才带动了越来越多的人参与楼花买卖。
这些问题

希望今天的回答可以帮助到你,把时间留给更有价值的事


前言:

为什么在2017年4月推出的海外买家税政策后,多伦多的楼花市场还如此火热?人们为什么会继续想要买楼花呢?

楼花投资门槛低,资金准备时间更充裕


购买楼花是最简单的进入房地产市场的方式:

先说一般楼花流程,无论是加拿大大本地买家还是海外国际买家,在现房交楼以前,按照开发商的要求,需要支付一定数量的定金,同时开发商也会规定定金具体到位的数额和时间。因此,没有明文规定一定要付多少定金或者一定要在什么时间到位。支付方式一般由开发商根据楼盘的热销预测程度来决定,一般而言楼盘越热,要求定金越多,付款周期越短。


一般而言,80%的楼盘开盘后定金是这样要求的:

  1. 签约5000加元

  2. 30天付清5% (国际买家10%)

  3. 180天5%(国际买家10%)

  4. 360天5%(国际买家10%)

  5. 540天5% (国际买家5%)

  6. 总计20%(国际买家35%)

直到楼盘交楼,余款申请贷款或者全额付款。

*在这里提醒大家,订金的具体支付日期是视楼盘而定的,不同的楼盘会有不同要求。


有些买家喜欢买楼花,最主要的原因是不要太多的资金就可以启动投资物业。有些买家手头上有几万块钱的资金放在银行的账上,但是又担心通货膨胀连这点钱的价值都慢慢被 “吃” 没了,所以想投资在房产上保值。而投资楼花门槛极低,买家首期只要支付总额的5%(海外买家10%),就可以做到 “留” 住房子的同时也可以 “留” 住房价。半年后买家才需要再交5%(海外买家10%),作为第二期,而在这期档里,买家完全可以利用这半年时间再攒些钱。这种买楼花的付款方式与分期付款无异,特别适合于拥有少量资金的买家。因为在楼花Final Closing前不会涉及到每月的贷款问题 ,从而实现了“小投入大产出”的目标。而现房则需要立刻进行贷款,且往往需要直接支付35%的首付。


相对而言,若选择现楼的话,就要求买家的资金要比较充足。因为房子一交接买家就马上要支付总楼价的35%+15%海外买家税。而楼花在中途没有转让的情况下, 在交房时才需交15%的海外买家税。比起现楼,楼花的前期资金投入减少了很多。


潜在资产增值

购买楼花意味着用现在市场的房屋价格,购买将来的房子:

对处于上升期的房地产市场来讲,意味着当房子真正建好的时候它的价值要高于当时购买的价格。


一般健康的楼花与该地区最新现房售价基本相当,因为同一地区同样条件下越新的物业价格越高。但其实购买的是两年至四年以后的新房,在建造过程中往往会根据地区房价有一个合理增值,等于用15%-20%的资金投资,在没有贷款的情况下享受这个增值额。而现房则直接按地区正常房价购买,立即进入贷款,在投入20%资金并支付利息的情况下享受地区房价的增值。当楼花建成后,往往会成为该区相同条件里房价和租金最高的楼盘之一,因为通常来说楼龄新设施好的单位要比旧楼的房价高。

后期维护成本低

很明显,新建成物业的维护管理成本肯定要比老房子的维护成本低。二手房和楼花之间的选择,也就是新房和旧房之间的选择,显然楼花的维护成本要低。因为一个新建的住宅应该在节能加热和冷却系统、现代管道和电气服务、节能电器和绝缘水平上安装使用了最新的技术。而且,二手房入住前还需要经过维修,而新房就不需要。因为一切都是新的——屋顶、器具、室内和外部油漆、地板等等。


流动性和可负担性

CONDO 一般建在交通便利,人口密集的地方、上班、学习、休闲娱乐、购物等非常方便,比如DOWNTOWN,北约克YONGE街走廊,所以潜在的买家比较多,出手很容易,流动性比较强,这样就可以保证RESALE价值,也可以在比较短的时间内转手。另外,CONDO价钱比同一个地方的其他住宅单位便宜很多,能让更多的人负担得起,特别是对刚刚工作不久的年轻人来说,一个20-30万的单位,负担不大,比去租公寓强,而且是自己的物业,既享受了生活,同时CONDO本身也在增值,一般一个大楼里面,有各种大小不同的单位,有一房的单位,从20余万到三房单位七、八十万,甚至上百万都有,可以满足不同的人群,不同的预算的需要.

当然我们也得注重楼花的实际价值,任何虚高的报价都是耍流氓!

购入开价过高的楼花是不明智的做法。因为如果楼花开价过高,楼层单位卖不动,开发商就会被迫直接降价或需提供更多的优惠吸引人群;也很可能会因为租金叫价或转售成本过高,对将来出租或转售造成不良影响。 此时买家可以根据分析对比其他楼花项目、该区的现房公寓以及租赁市场的情况,来判断楼花的实际价值。

设施先进


CONDO业主比其他住宅单位业主享受更高的生活便利,比如说室内游泳池、健身房、电影厅、瑜伽房、桑拿房、多媒体房、派对房、客房等,这些设施不出门就可以享受到,这是其他住宅单位无法比的。


后期管理容易 安全性高


CONDO一般由专门的管理公司来管理,业主不需要做诸如剪草,铲雪的工作,24小时保安增加了CONDO住户人生和财产的安全感,对于大部分业主来说,整座大楼的管理不需要他们费心。如果孩子独自在加拿大生活,那么居住在公寓里会更是一个稳妥的选择。


高出租率

想必对于多伦多目前的出租市场大家都已经深有体会了。APARTMENT大部分都非常旧,很多都是20-30年以上,而且租金也不便宜,有的保养非常差,甚至有老鼠、蟑螂、CONDO 一般都比较新,保养好,又有健身房,游泳池,租金比APARTMENT高,租客也会接受。

作为房地产类的投资产品,楼花同时具有房地产和投资两种特性,它的交割期长,通常会有2-4年,这就对投资者对将来价格走势的判断有比较高的要求。由于拥有巨大的投资杠杆,如果判断正确,投资楼花可以带来巨大的利润。

房地产投资是所有投资类别中风险较小的,但也并非毫无风险, 楼花作为房地产类的投资产品,同时具有房地产和投资两种特性,它的交割期长,这就对投资者对将来价格走势的判断有比较高的要求。投资楼花除了有现金流、银行按揭、利息等风险之外,还有例如发展商的诚信(所以一定要选择信誉良好的开发商)、当地法律对投资者的保护、烂尾楼等潜在风险。在房子的施工过程中会产生这样那样的问题,有些房产建设过程中,很有可能因为种种原因而被拖延,如果一拖好几年,正好遇上市场变化,房价下跌,买家则面临重大损失。因此,建议大家,炒楼花的钱一定要用手中闲置的钱,一旦到了能够出售的时候正赶上市场情况不好,可以压在手里挺住,等到市场好转的时候再卖,而不是抱着投机的想法炒楼花,那样就会把自己陷入进退两难的境地。当然作为投资者最好的办法就是选择专业地产投资顾问为您全面衡量您的情况,量身定做适合您的投资方案。

以下是我的一些个人看法,篇幅很长,有耐心的请看完

在我们做生意或投资时,我们往往首先谈得就是回报率,意思是你在这个生意或项目中的每一百元钱每年为你赚进多少元。一般生意投资赚钱的多少与资本总投入有关,往往是资本总投入的一个百分比,不管这个总投入是借来的或者是自己的。


对于一个投资者计算回报率有两种方法:


资产总值回报率

一个用100万元买的一个房子,第一年增值10万元,租金收入5万元。其回报率为15%


现金投入回报率

一个100万元的房子,用20万现金+银行贷款80万买回来。第一年增值10万元,租金5万元。还银行贷款5万元。虽然其资产总值回报率还是15%。

但如果计算20万现金投入的回报率=(10万增值+5万租金-5万利息)/20万现金投入=50%


借钱投资用杠杆原理将自己有限的资本

放大,不但使自己的钱努力为自己赚钱,而且用人家的钱来为自己赚钱。假设我有个朋友在2015年在多伦多花了50万元买了一套房子。四年后这套房子升值至75万。我朋友50万资本四年的投资回报率是50% (不算租金收入)。假如我朋友换一种方式投资。

同样50万资本,买3个房子,贷款100万。四年后出售3个房子得225万,去掉50万本金,20万银行利息(按5%小银行利息算)100万贷款,利润55万。这种方式投资50万资金四年的投资回报率是55/50 = 110%。比不借钱投资的足足多了一倍多。


现在商业社会里是否敢于借钱投资是测试一个人的知识,眼光,胆略。很多人虽然有好的想法,但不敢去实践,冒险。所以他们只能是小富即安。而机会与成功总是留给那些敢于冒险和创新的人。


在加拿大,借贷能力是一个人的信誉及资产的标志。银行是根据你的抵押资产多少及偿还能力来决定是否借钱给你或借给你多少。西方将债务分为优良债务及不良债务。所谓优良债务是通过借钱的杠杆作用使你赚钱(扣除借贷成本后),使得财富增长收益远大于借贷的成本,也远远超出于单靠自己本金投入所取得的收益。说白了用他人的钱来生钱。不良债务是借钱买享受或买不产生收益或产生的效益小于借贷成本的资产,结果使自己的现金流减少,也造成资产减少。

借钱投资的原则:投资收益必须大于借钱的成本

借钱的目的是用钱的杠杆作用来放大自己的资本能力,赚更多的利润。但借贷是有成本的所以我们必须在决定借贷前仔细分析计算,确认投资产生的效益必须大于贷款的开销,否则就是不良借贷。


投资风险在可控制范围内

有些投资项目不是很稳定,风险很大,这时要分析计算自己的风险究竟有多大,自己是否可以掌控,一旦出现变数我是否还是否可以掌控,一旦出现变数我是否还有能力还贷?比如借贷炒股票,期货风险很大,自己没有方法能力控制局势发展。你只能拿你平时用不着,输掉也不影响你生活的钱去炒股, 而不是拿你的生活费,买住房的钱去炒。


而买房就不一样,房产升值稳定,即使有些短期的价格波动,房子还在,你自己住在那里,什么都不怕。而不像股票一个股下跌可能跌得什么都没有。


自己有偿还能力

借贷最重要的原则,不管投入的项目多么好,你必须得有偿还能力。如你没有偿还能力最终资金链断裂,你就全军覆灭了。


借款多少为宜?

不论是贷款买房还是买车,都必须满足每月收入扣除支出仍有结余的条件,而贷款年限、贷款成数以及结余多少等,则需要根据家庭的实际情况而定,合理的贷款比例因人而异。但是,一般而言,需要关注两个指标,一是家庭的资产负债比率,即家庭债务与家庭资产之比;二是每月还贷比,即每月还贷额与家庭月收入之比。两个指标在50%以下是安全的,保守一些,则控制在30%左右。