16 三月

【房产税务-10】非税务居民出售加拿大的房产,税务流程是怎样的?

加拿大税务居民(包括留学生和拿工签在加拿大工作的人)卖出其自住房时,可享受自住房免增值税的福利。

但加拿大的非税务居民出售在加拿大的房产时,无论自住、出租、还是转手的楼花,都必须及时办理“清税证明”。非税务居民增值税的计算方式是将增值的50%计入纳税人当年收入,按照加拿大税务局的个人所得税标准计算所得税。

非税务居民卖房的税务流程:

1.有了卖房firmoffer后,应立即着手开始申请“清税证明”(Certificateof Compliance),向税务局提交T2062表格。请注意,清税证明的申请必须在最后closingdate10天内送达税务局,以税务局收到的日期为准;申请若提交迟了,每迟一天的罚金为$25加币,$100起罚,罚到$2500封顶;申请表格链接如下:

https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/forms-publications/forms/t2062.html

 
2. 税务局审批时间通常是2-3个月,但也有3-5个月的情况,取决于申请量的多少,所以最好尽早申请;

3. 若在最终closingdate 之前就拿到了清税证明,那么律师就不用扣款了,直接正常做交接手续;

4. 大多情况下卖家在最后closeday还没有收到清税证明,这种情况下,律师必须扣25%的卖房款(售出价的25%)存入律师的信托账号trustaccount;

注意:如果你在成交之前拿到了税务局的清税证明,但最后成交时,卖房价格有变动,比最初估计的成交价高,那么还是会以最终成交价为准来进行25%的预留。

5. 税务局核对清税的全套文件,发paymentrequest 要求律师从trustaccount 拿出“收益的25%”作为section116 withholding tax预缴;待律师的支票到帐,税务局发放清税证明一式三份,一份给卖家,一份给买家,一份给会计师(报税用);在向税局交过增值税后,多扣的部分会退还给卖家。

6. 卖家持清税证明到律师处,律师见到清税证明才能放款;

7. 卖房第二年4月30日之前,非税务居民卖家找会计师申报卖房收益。这一步可以拿回不少退税。

既然律师已经交了增值的25%了,为什么还会有退税?

这是因为在清税过程中,计算增值不允许计入卖房发生的地产经纪佣金和律师费。这些费用只有报税才能体现。非税务居民的最终税率并不是25%,而是和税务居民一样,按照收入的高低爬税阶。

理论有些抽象,

小A是中国居民,2012年来多伦多旅行时花了40万购入一处公寓,委托当地一位地产经纪帮他打理出租,每年按时报租金收入。到了2019年房价已经涨至75万,小A认为是个好时机可以出手,于是6月份挂牌,6月15日以$756,000加币的价格签下成交合同,正式的最终closing date 订在8月15日。

拿到firm offer, 小A听从地产经纪建议,找会计师申请清税证明,申请在6月30日送达税务局。

8月15日,律师办理房子交接手续,扣下$756000*25%=189,000加币

9月2日,税务局出payment request要求律师15天内从扣款中拿出(756,000-400,000)*25%= $89,000 交税,律师照办。

收到8.9万的支票后,税务局出具清税证明。大卫出示给律师,拿回了剩余的100,000加币。到此,清税步骤结束。

2020年初,小A找会计师报税。经计算,刨除地产经纪费,律师费,卖房前的装修费,staging,和会计师费等费用之后,大卫卖房的净增值为23万,其中50%为应税收入,需交税3万。由于律师在清税步骤中已给CRA预缴了8.9万,小A可以再拿回5.9万的退税。6个月之后,小A收到税务局notice of assessment和退税支票。到此,这套房子的在加拿大的全部报税结束。

具体到现实生活中,可能会出现加拿大非税务居民和加拿大税务居民共同拥有的物业卖房的情况。此类情况又该如何处理?需要分情况。如果是夫妻共有的自住房,只要一方为加拿大税务居民,就可以向加拿大税局申报免除房产增值税;除此情况以外的其他关系类型,如父母和子女,只要有一方是加拿大非税务居民,即使确实是自住房也不能完全享受房产增值税减免,应按照产权分配比例来计算

小E和父母共同拥有加拿大的一处房产,为小E自住。父母占物业产权的50%,小E占物业产权的50%,父母为加拿大非税务居民,而小E为加拿大税务居民。物业卖出时,律师会先扣留非居民的父母的50%房产的25%,直到税务局完成清税。小E身为加拿大税务居民,他的50%则可享受增值税免税福利。

注意事项:

1. 同一个非税务居民卖家在同一年内卖几套房的,只需做一份申请;一套房上有几个房主的,则每个房主分别提交一份申请,只计自己的持有比例;


2. 非税务居民若在加国持有出租房,每年需申报房租收入;从未申报的建议在卖房清税的同时一并补齐;


3. 卖家的税务身份有发生变化的(比如由税务居民变为非税务居民),只申报成为非税务居民之后的增值部分;此时需要提交一份房子在身份变化这一日的市值评估(FMV);

4.买家必须自己做好功课,如果知道卖家为非税务居民,一定要督促律师扣除房价的25%。万一非税务居民卖了房子,拿着房款不交税就直接消失了,税务局有权向买家追讨卖家的欠税